Si se pudieran agrupar las presuntas ‘urbanizaciones piratas’ que se construyen hoy en el municipio de Popayán, ocuparían el 16% del territorio urbano. Suficiente como para ser la tercera comuna más grande de la ciudad. Esto se debe a que actualmente hay al menos 151 proyectos que estarían incumpliendo los requisitos legales, distribuidos en 466 hectáreas, y que, además, tienen la posibilidad de mover solo en venta de lotes más de $760 mil millones. La situación, para muchos, es un fenómeno que se está saliendo de control. 

Una de las razones detrás de este panorama es el déficit de vivienda. Según María Cecilia Guzmán, coordinadora del Programa de Vivienda de la Alcaldía de Popayán “en la ciudad hacen falta 35.000 casas para suplir esta necesidad, especialmente en los estratos 1, 2, 3 y 4”. Asimismo, la coordinadora de vivienda, dijo que aunque en los últimos cinco años la administración ha apoyado y desarrollado proyectos que han generado alrededor de 4.509 techos de interés social (1.644 Valle del Ortigal, 1.754 San Eduardo, 120 Portal de las Ferias, 991 Ciudad Futuro las Guacas) no han sido suficientes. 

Si se tomara cada predio ‘pirata’ y se agrupara en uno solo, se podría conformar la tercera comuna más grande del casco urbano de Popayán. (Fuente: Oficina Asesora de Planeación Municipal). 

Esta situación ha sido aprovechada por los urbanizadores informales, que operan bajo un disfraz de legalidad. Varios a través de asociaciones, fundaciones, corporaciones o cualquier tipo de organización, que venden a las personas la idea de tener casa propia y digna. Así, de las 151 propuestas que están en la mira de las autoridades y que se desarrollan por fuera del perímetro urbano del municipio, al menos 48 son promovidas por 12 asociaciones de vivienda; ocho, por tres fundaciones o asociaciones; cuatro, por una banca mutual, y 91 por 134 particulares, varios de ellos trabajando aparentemente de manera conjunta. 

Aunque muchos compradores se sienten tranquilos al hacer negocios con asociaciones o fundaciones, esto no es sinónimo de legalidad. Según la Alcaldía, varios de los promotores no están inscritos como urbanizadores y constructores ante la Oficina Asesora de Planeación de Popayán; no cuentan con el permiso de uso de suelo, que debe ser emitido por la misma dependencia de la Alcaldía; tampoco licencia de urbanismo, otorgada por las curadurías, ni certificado oficial de viabilidad o disponibilidad de servicios públicos básicos. En resumen, no cumplen con los requisitos indispensables para poder edificar.

Es decir, según estos datos, que la mayoría de los promotores no solo estarían violando las normas básicas de urbanismo, sino que posiblemente estarían incurriendo en un delito denominado en el artículo 318 del Código Penal como urbanización ilegal, que contempla cárcel para todo aquel que adelante, desarrolle, promueva, patrocine, induzca, financie, facilite, tolere, colabore o “permita la división, parcelación, urbanización de inmuebles o su construcción”.

Un negocio millonario 

Este fenómeno, como en muchas ciudades de Colombia, comenzó siendo un problema disperso en el perímetro urbano. Sin embargo, la ambición de sus promotores ha llegado a tal punto que comienzan a extenderse por el territorio rural. Lo paradójico es que este problema no es desconocido por las autoridades quienes, pese a señalar que han hecho lo legalmente posible para ponerle fin, ven cómo se viene multiplicando con el paso de los años.

Los ‘piratas’, urbanizadores informales, ilegales o promotores, como se les conoce a quienes adelantan la venta de lotes sin cumplir la ley y sin ofrecer las garantías necesarias para desarrollos urbanos adecuados, han concentrado su accionar en dos zonas claramente definidas, que no están incluidas en el actual POT como suelos de expansión o urbanizables. Así, es posible ver sobre el suroccidente, en esa frontera del perímetro que divide lo rural y lo urbano, algunos barrios ilegales consolidados. Caso contrario sucede en el noroccidente, donde se ven extensos predios que empiezan a ser divididos en pequeños lotes de 7x12, listos para la venta.  

La razón para elegir estos lugares no es gratuita. Al ser predios que se encuentran en zona rural, su precio es menor que el suelo legalmente urbanizable. Y mientras el metro cuadrado en la ciudad, con todas las garantías, oscila entre $500.000 y $1,5 millones (dependiendo de su ubicación y el tipo de vivienda), el costo del metro cuadrado en suelo rural para vivienda ilegal puede llegar a los $280.000. Esto indica que detrás de las 466 hectáreas ocupadas hay un negocio que alcanzaría los $ 760.000 millones, casi dos veces el actual presupuesto de la Alcaldía de Popayán.

Al llamar a algunos promotores que aparecen en redes sociales o que ubican letreros en varias calles de la ciudad, se encuentra una gama de propuestas para todos los gustos y bolsillos, que van desde los $5 millones hasta los $40 millones (dicen que en legalización), con algo que llama la atención: ofrecen posibilidades de financiación. Lo insólito es que a pesar de las alertas y los casos de personas que ya se han visto engañadas, la demanda se mantiene. Varios promotores afirmaron tener vendidas o separadas entre 100 y 500 viviendas lotes en cada proyecto.

Localización urbanizaciones ilegales en Popayán. (Fuente: Oficina Asesora de Planeación Municipal).

Sin garantías

La legalidad de estas construcciones queda en entredicho al conocer una particularidad: en ninguna se garantiza un desarrollo urbano completo, ni la totalidad de la prestación de servicios públicos. Así lo reconocen los mismos promotores, quienes son claros con sus clientes al no comprometerse con las conexiones eléctricas legales, agua potable, alcantarillado, espacios públicos, pavimentación de las vías internas, ni con la entrega de escritura pública que garanticen la titularidad del predio.   

“Con tu escritura, como en toda casa nueva, tienes que ir y solicitar los servicios, porque nosotros no somos ni urbanizadores ni asociación. Vendemos el predio”, dice un promotor. Otros, para asegurar el negocio, tratan de brindar tranquilidad diciendo que hacen acompañamiento: “Entre varios compramos el poste o acercamos el agua. Ahora vamos a trabajar con pozo séptico”. Finalmente están los que mencionan sus influencias: “Tenemos un amigo en la Compañía Energética de Occidente que nos colabora. Él viene y nos instala. La compañía viene y nos legaliza. Ellos necesitan es usuarios. Eso no es problema”.

De esta manera se ha movido el negocio por años, donde al final, quienes quedan con el problema son los usuarios, que se someten a vivir con servicios públicos precarios y sin acceso a programas de atención de las autoridades locales, pues al ser ilegales, por ley, ni la Alcaldía ni ninguna de sus dependencias pueden destinar recursos para suplir sus necesidades. Situación que se solucionaría al ser legalizados. 

Así lo han reconocido varios constructores informales, que primero han construido y luego han buscado legalizar sus urbanizaciones. Un ejemplo es Miguel Alvarado, vocero de varias asociaciones de vivienda que promueven venta de lotes ilegales. Públicamente ha dicho que varios de sus proyectos carecían de agua potable y alcantarillado. Y a pesar de que aseguró estar en conversaciones con la alcaldía para encontrar una solución, sabe que poco se puede hacer. Alvarado lo reiteró en enero de 2018, en el diario local El Nuevo Liberal, cuando aseveró que si su gestión para solucionar este problema fallaba “tenemos que hacerlo con recursos propios”.

¿Quién estarían detrás del negocio?  

Aunque no se tiene certeza de cuántas personas y quiénes podrían estar detrás de este negocio, al conocer las denuncias compiladas desde el año 2014 por la Oficina Asesora de Planeación y que han sido radicadas ante la Fiscalía, se encuentran datos de posibles urbanizaciones ilegales y sus promotores, que en su mayoría se proclaman líderes comunitarios. 

Mapa de Popayán donde se ubican los presuntos promotores de vivienda ilegal según las denuncias hechas a la Fiscalía. (Fuente: Oficina Asesora de Planeación Municipal).

Al revisar el listado hay presuntos ‘promotores piratas’ que coinciden en varios proyectos que ocupan 340 hectáreas del municipio. Uno de ellos, por ejemplo, es el excandidato al concejo (2015) Álvaro Vásquez Vargas, quien fue representante de la Fundación Social Esmeralda. A él no solo le suspendieron dos obras en zona rural del municipio (sector Cajete y la vereda Torres), sino que lo denunciaron penalmente por presunta venta ilegal de lotes. Según registros de la administración municipal, de manera individual sería el responsable de desarrollos urbanos ilegales en 28,83 hectáreas y en sociedad de otras 16,37 hectáreas. Aunque el año pasado se registró como urbanizador, no se tiene información sobre el rumbo de la denuncia en su contra.   

A él se suman otros personajes como Armando Lagos Ruíz, excandidato al concejo de Popayán en dos ocasiones (2011 y 2015) por el Movimiento de Inclusión y Oportunidades y el Movimiento Alternativo Indígena y Social (Mais), quien de manera individual sería promotor de 31 hectáreas y tendría algún vínculo con proyectos que se desarrollan en otras 176 hectáreas en asocio con David Cifuentes Guerrero.   

Por otro lado se encuentra Sonia Solano Delgado, también excandidata al concejo de Popayán (2011) por el partido Alianza Social Independiente (ASI), quien estaría generando desarrollos urbanos ilegales en 54 hectáreas en suelo rural. Al igual que Miguel Antonio Alvarado López, quien está detrás de 20 hectáreas donde se promueven urbanizaciones informales. Junto a otras personas suma 10,86 hectáreas más.  

Pese a existir las denuncias, ellos insisten en su inocencia. Vásquez Vargas, por ejemplo, aseguró que ha actuado en algunos casos como mediador para que a la gente no le roben el dinero. “Yo no soy ningún urbanizador, ni estoy invadiendo tierras ni nada. Únicamente soy un trabajador social”. Mencionó que está trabajando con su abogado para presentar la respectiva documentación y aclarar esta situación.    

Por su parte, Lagos Ruiz dijo ser uno de los más obedientes con la Alcaldía Popayán, para que varias de las propuestas que lidera cumplan con los requerimientos de la ley. “No estamos haciendo cosas a escondidas de nadie”, dijo. Además, a pesar de que reconoce la existencia de urbanizaciones ilegales, reprocha el hecho de ser catalogado como urbanizador informal.

A estos se suman otros como Miguel Antonio Alvarado López, quien pese a ser señalado como posible urbanizador ilegal, se defendió diciendo que es uno de los únicos en realizar una verdadera labor social. “Ante los humanos sí son ilegales, pero ante Dios no”, afirmando que en Popayán existe gran cantidad de desplazados que necesitan vivienda y nadie hace nada por ellos.   

Sin resultados

A pesar de las denuncias, más allá de un pronunciamiento (en julio de 2018) del exdirector de Fiscalías del Cauca, Raúl Humberto González Flechas, prometiendo que pronto daría resultados, hasta el momento, los avances parecen ser pocos. Al preguntar de manera oficial sobre el estado de las investigaciones la respuesta es que todas están bajo reserva.  

Áreas de expansión según el actual Plan de Ordenamiento Territorial de Popayán.(Fuente: Oficina Asesora de Planeación Municipal).

Ubicación de áreas susceptibles de legalización por parte de la Alcaldía de Popayán.(Fuente: Oficina Asesora de Planeación Municipal).

Áreas para la adquisición de tierras para la construcción de vivienda de interés social y prioritaria. (Fuente: Oficina Asesora de Planeación Municipal).

A la fecha, el único condenado en el municipio por esta actividad es el excongresista José Gerardo Piamba (2006-2010), condenado en 2012 por la Corte Suprema a 10 años de prisión, por estafa agravada y urbanización ilegal. Él defraudó a más de 100 familias que invirtieron casi $14.000 millones en tres proyectos de vivienda (Torreón de Aranjuez, Cabú y Balcones de Santa Isabel), que promocionó a través de la Corporación Promotora de Paz (Corpopaz) y Corpoccidente.  

Al consultar a Leonardo Fabio Vergara Bahamón, actual Director de Fiscalías del Cauca, sobre las medidas que está tomando la justicia para frenar a los piratas, aseguró que actualmente se realizan comités con Planeación Municipal para obtener datos sobre los permisos, ubicación y promoción de los predios que se ofrece. Pero ¿por qué no se ha actuado si hay denuncias desde la Alcaldía? Vergara Bahaman aseguró que se hace una investigación integral, para llevar a los acusados hasta el final. “No se trata solo de urbanizaciones ilegales, se trata de: falsedad en documento, estafas, captación masiva de dinero, entre otras cosas. Pero el resultado no sólo depende de la Fiscalía sino también de tener denuncias con toda la información”. 

Por otro lado, el Jefe de la Oficina Asesora de Planeación, Francisco León Zúñiga Bolívar, aseguró que desde su dependencia tiene una estrategia a tres niveles para evitar estos casos de ilegalidad. Uno de ellas fortalecer el proceso de control urbano para impedir que las nuevas urbanizaciones informales se puedan desarrollar. Acción que va articulada con las empresas de servicios públicos. Así como con la respectivas denuncias penales ante la fiscalía. 

Asimismo, aseguró el Jefe de Planeación, que una segunda medida es contribuir a la oferta formal de vivienda de interés social a través de procesos de incorporación de suelo y las políticas de suelo. La tercera estrategia es adelantar procesos de formalización de las urbanizaciones ilegales consolidadas, con la lógica de todos ponen. “En donde la población residente sepa que deberá pagar por las obras de urbanismo para poder formalizar sus barrios”, aseguró Zúñiga Bolívar. 

Popayán a la deriva

El déficit de vivienda, los ‘urbanizadores piratas’ al acecho y la poca contundencia institucional, están llevando a que la ciudad comience a dispersarse de manera descontrolada, convirtiéndose en una amenaza para el sector rural. Así se comprueba al mirar el mapa del municipio, no solo identificando las zonas de urbanizaciones ilegales, sino incluyendo las zonas de expansión que se establece en el POT y las solicitudes para incorporación de suelo rural a urbano para construir viviendas. En él es clara la tendencia a un posible proceso de dispersión fuerte sobre el territorio, algo que para los urbanistas es poco recomendado, pues se genera un mayor consumo de recursos medioambientales. 

Esta sería la tendencia de crecimiento de la ciudad en los próximos años al traslapar todas las opciones para la generación de vivienda por fuera del perímetro urbano. (Fuente: Oficina Asesora de Planeación Municipal).   

Si bien las alarmas ya están encendidas, tal parece que la solución no es solo de tipo judicial. Para Carlos Enrique Botero Restrepo, arquitecto y experto en diseño urbano de la Universidad del Valle, hablar de déficit de vivienda es un paradigma falso que solo beneficia a los grandes constructores, que hacen expandir los perímetros urbanos para tener dónde construir proyectos, sin ofrecer viviendas de interés social ni prioritario. 

“Nadie va a poder atacar el déficit si no cuentan con urbanizadores que estén dispuestos a construir vivienda para los pobres, y a los que poseen la tierra que estén dispuestos a integrarla a proyectos para que se desarrolle vivienda nueva. Por eso la dinámica siempre será quién esté dispuesto a hacer las cosas torcidas”, enfatizó Botero Restrepo.  

Agrega, que como están las cosas no hay planeamiento urbano, ni teorías, ni POT que pueda controlar fenómenos como las urbanizaciones ilegales. “Pueden decir qué es lo que se debería hacer, qué es lo ideal que sucediera, pero la dinámica urbana va por otro lado y está basado en la concepción de que el territorio es un negocio”. Según el Departamento Nacional de Planeación (DNP) a través del programa POT Modernos, pretende enfrentar (en materia de ordenación del territorio) esta problemática con intervenciones para el mejoramiento integral de barrios que deben surtir primero los procesos de legalización urbanística de los asentamientos ‘piratas’, además de habilitar suelo para vivienda formal. 

Si el Estado no actúa pronto y de manera contundente, las urbanizaciones ilegales seguirán creciendo de la mano de los ‘piratas’ y estos continuarán buscando terrenos como tesoros para promover sus lotes como soluciones de viviendas dignas. Ponerle fin al fenómeno está en manos de las autoridades.