Tras conocerse los resultados del producto interno bruto para el primer trimestre de 2023 en Colombia, el pasado lunes 15 de mayo, y los datos de venta de vivienda en el país por parte de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), el pasado 16 de mayo, el senador del Polo Democrático, dentro de la coalición Pacto Histórico, Wilson Arias trinó que la caída de la venta de vivienda en Colombia no es culpa del presidente, Gustavo Petro, sino que es un fenómeno mundial y que se deba a la “recesión económica”.

“Lamento desilusionar a la derecha, pero la cuida (sic) de venta en vivienda no es culpa de @petrogustavo, es un fenómeno mundial y por la recesión. En Canadá cayó 40%, EE.UU 22%, España 7% y en el mundo entero, como no hay demanda, 2 de cada 3 países avanzados bajan precio de vivienda”, escribió.

En su visita a Bucaramanga para un foro sobre la reforma laboral en la Universidad de Santander, le preguntamos al senador Arias cuál es la fuente de sus declaraciones y cifras publicadas. Respondió que los datos son tomados del Fondo Monetario Internacional (FMI). “Esta entidad plantea que uno de los temas que más preocupa es la precarización laboral del sector de la construcción”, enfatizó.

Rastreamos la fuente que consultó el senador y encontramos un artículo del FMI titulado “House Prices Continue to Fall as Borrowing Costs Rise”, en español: “Los precios de la vivienda continúan cayendo a medida que aumentan los costos de los préstamos”, publicado el 15 de marzo de 2023. Además, el mismo informe, pero en español, fue publicado el 20 de marzo de 2023.

Para realizar este chequeo acudimos a las fuentes encargadas de llevar los registros de construcción e inmobiliarios de Colombia y los países citados por el senador, al igual que el informe del FMI y aportes de expertos del sector. No obstante, hay que advertir que Arias no especificó en su publicación a qué periodo pertenecen las cifras, es decir, si las caídas son mensuales o anuales, y a qué meses pertenecen.

 

Precio versus venta

El informe del Fondo Monetario Internacional citado por el senador Arias no contiene las cifras de los países que él publicó en el trino, pero sí desarrolla algunas razones y causas del porqué de la caída en las ventas de vivienda en los países miembros de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), como Colombia, y la última comparación del trino: “...como no hay demanda, 2 de cada 3 países avanzados bajan precio de vivienda”.

Dicho informe afirma: “Dos tercios de las economías para las que la OCDE rastrea los precios de la vivienda experimentaron caídas en el trimestre más reciente de datos disponibles”. Y a renglón seguido se ve la siguiente gráfica:

El texto concluye que las ventas en los mercados inmobiliarios se están ajustando en este momento, debido a las alzas de las tasas de interés que se han impuesto como medida de los bancos centrales para contener la inflación.

“Las tasas de interés tienen una influencia crítica en los precios de la vivienda, junto con el crecimiento del ingreso y de la población, en el lado de la demanda, y diversos factores de oferta, como las regulaciones y los costos de construcción. Por regla general, según datos multinacionales, cada incremento de 1 punto porcentual en las tasas de interés reales desacelera el ritmo de crecimiento del precio de la vivienda en aproximadamente 2 puntos porcentuales”, asegura el FMI.

Esta organización financiera internacional consideró que el periodo más crítico de la pandemia de COVID-19, cuando se dieron tasas de interés bajas, dio lugar a un aumento de la demanda de vivienda, por ende, a más ventas, porque el costo de endeudamiento para financiar la compra de una casa era más bajo que ahora. Cuando se experimentó un reciente ciclo de endurecimiento de las tasas de interés, en algunos países empezó una tendencia descendente.

De esta manera, el FMI proyecta que si los bancos centrales ralentizan o detienen los aumentos de las tasas de interés, los precios de la vivienda deberían mostrar una mayor estabilidad y, por ende, la venta de vivienda.

 

Caso Canadá

Al hacer un rastreo de los datos oficiales para Canadá, Colombiacheck encontró que las cifras del sector de construcción y venta de vivienda las lleva la Asociación Canadiense de Bienes Raíces, conocida como CREA. 

Esta asociación comercial sí reportó que la actividad de venta vivienda cayó en 40%, pero este dato es de febrero de 2023 respecto al mismo mes del 2022. Sin embargo, se registró un aumento del 2,3 % de enero a febrero de 2023.

“Las ventas de viviendas registradas en Canadian MLS® Systems registraron un aumento del 2,3 % de enero a febrero de 2023. Las ganancias fueron lideradas por el área metropolitana de Toronto (GTA) y el área metropolitana de Vancouver”, dice el informe (traducción propia al español).

Asimismo, el reporte aclara: “El número real (no ajustado por estacionalidad) de transacciones en febrero de 2023 fue un 40 % inferior a un mes increíblemente fuerte de febrero de 2022. La cifra de ventas de febrero de 2023 fue comparable a lo que se vio para ese mes en 2018 y 2019” (traducción propia del francés al español).

Sin embargo, al revisar el último reporte de la CREA, publicado el 15 de mayo del 2023, se evidencia que las cifras son otras.

Primero, las ventas de viviendas registradas en Canadian MLS® Systems evidenciaron un aumento del 11,3 % de marzo a abril de 2023. Segundo, el número real de transacciones en abril de 2023 fue 19,5% menor al mismo mes de 2022, muy por debajo del 40% señalado por Arias y que corresponde a un mes antes. Así se ve en la gráfica que comparte dicha asociación.

En dicho reporte, Larry Cerqua, presidente de CREA 2023-2024, explica que el comportamiento del mercado inmobiliario de Canadá se debe a que la demanda está regresando una vez más a una escala que está superando la oferta.

“Con las tasas de interés en su nivel más alto y los precios de las viviendas en su punto más bajo, no fue tan sorprendente ver a los compradores saltar al margen y regresar al mercado en abril”, puntualiza Shaun Cathcart, economista sénior de CREA, en el informe.

 

Estados Unidos

Para el caso de Estados Unidos, la entidad encargada de llevar los registros del mercado de vivienda es la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors), conocida como NAR.

El último reporte de la NAR es del 18 de mayo de 2023, titulado “Existing-Home Sales Faded 3.4% in April” (Las ventas de viviendas existentes cayeron un 3,4% en abril).

Al revisar el informe detallado, la NAR precisa que hubo un retroceso en las ventas de viviendas existentes en 3,4% para abril de 2023, comparado con el mes anterior; mientras que las ventas anuales cayeron en 23,2%, es decir, en comparación con abril de 2022. 

En el mismo reporte, Lawrence Yun, economista jefe de la NAR, explica las razones de estas caídas y precisa que las ventas de viviendas van y vienen, pero se mantienen por encima de los mínimos cíclicos recientes. Esto se debe a las siguientes condiciones: “La combinación de las ganancias de empleo, el inventario limitado y la fluctuación de los tipos hipotecarios en los últimos meses han creado un entorno de empuje de la demanda de vivienda… Aproximadamente la mitad del país está experimentando subidas de precios”.

El mismo economista jefe de NAR ofreció un pronóstico del mercado en Estados Unidos en el que aclaró que los desafíos que enfrenta el mercado inmobiliario comercial son provocados por el endurecimiento de las políticas crediticias entre muchos bancos pequeños y regionales, que han sido una fuente clave de préstamos comerciales. 

“Los agresivos aumentos de tasas de la Reserva Federal han dañado los balances de los bancos regionales y locales, una fuente importante de préstamos inmobiliarios comerciales… La falta de capital, los costos más altos de financiamiento y refinanciamiento y el debilitamiento de la economía contribuirán a una valoración general más baja de los precios de los bienes raíces comerciales”, dijo Yun.

Colombiacheck y Redcheq también buscaron el reporte de marzo, publicado el 20 de abril de 2023. Este da cuenta también de una caída en ventas mensual del 2,4% y anual asciende a 22%. Este porcentaje coincide con el publicado por el senador Arias, pero está menos actualizado.

Este dato también lo publicó el diario lainformación.com, un periódico especializado en empresas, economía, negocios y bolsa, en su informe titulado “El precio de la vivienda en Estados Unidos registra su mayor caída en 11 años”. Allí precisa algunas razones de esa caída: “La subida de tipos con el consiguiente endurecimiento de la política monetaria de la Reserva Federal y el encarecimiento de la financiación están comenzando a hacerse notar en el  mercado inmobiliario estadounidense”.

 

España

Por último, está España, como lo indica el trino del senador. En este país, las cuentas inmobiliarias las lleva el Colegio de Registradores de España. Su último reporte es del 10 de abril del 2023, y corresponde a las cifras de febrero, titulado: “Las compraventas de vivienda inscritas descienden en febrero el 7,1% sobre el mismo mes del año anterior”. Este porcentaje es similar al expuesto por Wilson Arias en su publicación.

El informe precisa que se trata de avance de datos provisionales de la Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente a febrero de 2023, sobre compraventas e hipotecas inscritas, comparadas con el mismo mes del 2022.

“En febrero, las compraventas totales descienden por tercer mes consecutivo, el 9,3%, continuando la tendencia negativa que comenzó en diciembre del año pasado (-13,3%), después de crecimientos continuos desde marzo de 2020. De las 105.450 operaciones realizadas en febrero de 2022 se ha pasado a las 95.622 en febrero de este año, cerca de 10.000 operaciones menos. Las compraventas de viviendas descienden también de forma significativa, aunque más moderada que las totales, desde las 51.889 inscripciones de febrero de 2022 se ha pasado a las 48.212, una caída del 7,1% con unas 3.600 operaciones menos”, indica el reporte, acompañado de esta gráfica:

Medios españoles como El País, 20minutos.es y La Vanguardia registraron estos datos también de la caída del 7,1%.

Ya en su último reporte, del 11 de mayo del 2023, denominado “Los precios de la vivienda se reducen el 1,5% con respecto al trimestre precedente”, el Colegio de Registradores, en su Estadística Registral Inmobiliaria del primer trimestre de 2023, analizó las tendencias actuales que reflejan el comportamiento de los españoles en la compra de viviendas.

Los principales resultados son: Entre enero y marzo se inscribieron en los registros de la propiedad 161.024 compraventas de vivienda, con un incremento del 7,2% sobre el trimestre anterior. En vivienda nueva se han registrado 30.466 compraventas (un incremento del 17,8% sobre el trimestre anterior). La vivienda usada registró 130.558 operaciones, con un incremento trimestral del 5,1%. Los datos acumulados de los últimos doce meses muestran 642.966 compraventas de vivienda, la segunda mayor cifra desde mediados de 2008, superando ampliamente los resultados anteriores a la pandemia, que mostraban poco más de 520.000 compraventas inscritas.

En cuanto a los registros de marzo, el Colegio de Registradores reveló que las compraventas totales disminuyeron el 7% respecto al mismo mes del año anterior, con lo que se acumulan cuatro meses consecutivos de descensos, después de crecimientos continuos desde marzo de 2020. 

“De las 116.696 operaciones inscritas en marzo de 2022 se pasaron a las 108.565 del pasado marzo, 8.130 operaciones menos. Las compraventas de vivienda también descendieron el 3,9% anual, y de las 57.114 operaciones en marzo del año pasado se han pasado a las 54.908 del mismo mes de 2023, una disminución de más de 2.200 operaciones”, concluyó el informe.

Venta de vivienda en Colombia

En cuanto a Colombia, el pasado 16 de mayo, Camacol, el gremio de la construcción en el país, reveló los datos nacionales de venta de vivienda. En el comunicado se lee lo siguiente: “La contracción en las ventas de vivienda nueva (VIS y No Vis) se mantuvo en abril, con una caída de 62 % frente al mismo mes del 2022”.

El reporte también evidenció que, en el caso específico de la vivienda de interés social (VIS), las cifras estuvieron a la baja en el cuarto mes de 2023. “Se comercializaron 5.674 unidades, es decir, 11.117 menos respecto al mismo mes de 2022, lo que significa una disminución de 66%”, reseñó el comunicado.

A su vez, el informe evidenció que durante los 4 primeros meses del año las ventas totales cayeron en 55%, con una contracción del -59% en la vivienda de interés social. Es decir, porcentajes mucho mayores a los datos más recientes registrados en los países que Arias mencionó en su tuit (que, además, son economías más poderosas).

“Además, en los últimos doce meses, a abril, se comercializaron 186.416 viviendas nuevas que representa una disminución de 30%; la contracción de la VIS en dicho período fue del -31% en términos anuales”, precisó el comunicado del gremio constructor.

Al consultarle al presidente de Camacol, Guillermo Herrera, las razones de esta caída, precisó que se trata de la crisis económica que atraviesa Colombia. “Todas las acciones, en una estrategia contracíclica, serán determinantes para reactivar el comportamiento del producto interno bruto (PIB) del sector constructor, especialmente el de edificaciones”, dijo.

El reporte de Camacol también indicó que las iniciaciones de nuevas obras de construcción de vivienda VIS en abril disminuyeron 39%, frente al mismo mes de 2022, y volumen actividad que detuvo su proceso constructivo aumentó 30% anual en el primer trimestre del año.

“Estos resultados deben verse como una señal de alerta para poner en marcha todas las acciones de política sectorial y de vivienda que permitan el volumen de actividad que suspendió sus procesos constructivos”, aseveró el dirigente gremial.

Otro gremio que se suma a las cuentas del sector construcción y vivienda es Asobancaria, el de los bancos y otras instituciones financieras, que en marzo de 2023 entregó los resultados de desembolsos para vivienda en el 2022. En el comunicado, Guillermo Alarcón, director de Vivienda y Leasing de Asobancaria, proyecta que para 2023 habrá una desaceleración en el mercado de vivienda, en línea con el ciclo económico.

Así lo constatan las cifras de vivienda que tiene la Asociación Bancaria. Por ejemplo, el número de desembolsos de crédito hipotecario en marzo de 2023 registró una contracción de -34,47% respecto al mismo mes de 2022, y en cuanto a valores en pesos corrientes, la caída bordea el -10,2%. Por su parte, el desembolso de leasing habitacional evidenció una disminución de -39% en marzo de este año, y el desembolso de subrogaciones cayó por el orden del -39,8%.

 

Sector de la construcción

Según el DANE, el sector de la construcción en Colombia fue el que más cayó en marzo de 2023, teniendo en cuenta el Indicador de Seguimiento a la Economía, con una contracción de -4,6% respecto a marzo del 2023, y una contribución a la variación de ese indicador de -0,1 puntos porcentuales.

Asimismo, en la presentación de resultados de las cifras del PIB de los tres primeros meses de 2023, la directora del DANE, Piedad Urdinola, precisó que de las 12 actividades que encierran el crecimiento de la economía en Colombia, 11 registraron números positivos, y solamente la construcción registró números negativos, con una tasa de crecimiento anual de -3,1% y una contribución de -0,1 puntos porcentuales.

¿Qué está pasando con el sector inmobiliario o de vivienda?

En Colombiachek y Redcheq consultamos al abogado Juan Manuel Álvarez Cruz, especialista en Derecho Urbano y Ordenamiento Territorial, sobre la crisis que atraviesa el sector de la construcción e inmobiliario en Colombia. 

“En el 2023 la preocupación aumenta por la desaceleración en el dinamismo e intención de compra de vivienda en comparación con años anteriores según datos proporcionados por la Cámara Colombiana de la Construcción – Camacol. En el año 2021, se comercializaron 227.000 unidades de vivienda; entre enero y agosto de 2022 la cifra se redujo en un 19% frente al año anterior con 165.400 viviendas vendidas, sin embargo, en el presente año la situación se agrava si tenemos en cuenta que, en el mes de abril de 2023 se presentó una caída del 62% frente a abril de 2022”, explicó Álvarez.

Según el abogado, las cifras de la caída de la vivienda han generado un debate político en Colombia entre facciones gobiernistas y de oposición sobre de quién es la responsabilidad, en especial, si es de la actual administración del gobierno del presidente Gustavo Petro, sobre la desaceleración de la construcción y el costo que tendrá en la economía por el manejo de los subsidios y las modificaciones que se han venido introduciendo en las políticas de vivienda.

“Sin embargo, los análisis que circulan no han tenido en cuenta que hay más factores por estudiar y que pueden explicar el fenómeno que se está viviendo tanto a nivel nacional como internacional, con consecuencias catastróficas para el ciudadano del común. Por ejemplo, la morosidad en el pago de hipotecas ha generado pérdida de viviendas en miles de estadounidenses; ciudades como Londres desocupadas por el aumento de los alquileres; incremento de construcciones ilegales e invasiones en países de América Latina; desplome en la actividad del sector vivienda en Alemania y la crisis inmobiliaria en China con la quiebra de monstruos como Evergrande Group, son ejemplos de un panorama complejo a nivel global”, detalló el especialista en Derecho Urbano.

Respecto a la vivienda, Álvarez Cruz consideró que sí hay un déficit y que la caída en la comercialización de vivienda era previsible desde 2021. Recordó que en los últimos 10 años la tendencia de la construcción fue alcista en Colombia, así se reflejaron en los números de ventas de inmuebles para vivienda.

“No obstante, con la llegada de la COVID-19 y el confinamiento, las proyecciones no eran alentadoras para el sector, razón por la cual algunos países en el mundo, incluido Colombia, con el fin de incentivar el consumo y evitar una catástrofe mundial de la economía, acudieron a la expansión monetaria, bajaron las tasas de interés a niveles jamás vistos y entregaron todo tipo de subsidios, siendo el de vivienda, VIS y NO VIS, uno de los más utilizados por los colombianos que generaron una explosión en el mercado, a pesar del alto costo de materiales como el acero y el cemento por problemas logísticos generados por las políticas de confinamiento de China y la crisis de los contenedores a nivel mundial”, explicó el abogado.

Según Álvarez Cruz, el sueño que vivieron los sectores de la vivienda y bancario no duró mucho y ahora el despertar ha sido traumático. ¿Por qué? Él sostuvo que esas mismas medidas que incentivaron la compra de vivienda y activaron el empleo en la construcción ocasionaron altos niveles en el costo de vida y presionaron al alza la inflación, lo que obligó a los bancos centrales de muchos países a aumentar las tasas de interés.

“Así lo vimos con la Reserva Federal de Estados Unidos o con el Banco de la República, en Colombia, que subieron las tasas de interés con el fin de desincentivar el consumo. Esto ha generado una desaceleración en las economías a nivel mundial, con un alto impacto en la colombiana. Entonces, la capacidad adquisitiva disminuyó, el precio de alimentos y servicios públicos esenciales aumentó, se eliminaron subsidios y se endureció el acceso a créditos hipotecarios, todo esto impactó directamente la construcción y el mercado de la vivienda”, enfatizó el abogado.

 

¿Y la recesión?

El senador Arias atribuye a la recesión económica la razón de la caída de la venta de viviendas. El diccionario El Economista precisa que este término se entiende como una caída significativa de la actividad económica que acontece en el conjunto de la economía por un número suficiente de meses y que resulta visible en términos de producción, empleo, renta real y otros indicadores.

Esta tiene unos síntomas, como aumento del desempleo, disminución del consumo, incremento en la cartera vencida de los créditos, caída del PIB y subida de inventarios, sobre todo en la industria manufacturera.

Desde finales de 2022 se habla de una posible recesión mundial, como una latente amenaza, pero el Banco Mundial precisó que no se ha dado aún. Lo que sí se evidencia, en la mayoría de los países, es una desaceleración o límites de velocidad de la economía mundial, que caerá al nivel más bajo de las tres últimas décadas.

“En el análisis se muestra que el crecimiento potencial del PIB puede incrementarse hasta 0,7 puntos porcentuales —y alcanzar una tasa media anual del 2,9 %— si los países adoptan políticas sostenibles y orientadas al crecimiento. De este modo, la desaceleración prevista se traduciría en una aceleración del crecimiento potencial del PIB mundial”.

En esta misma línea, el Fondo Monetario Internacional proyectó que en 2023 la economía mundial se desacelerará, pero no entrará en recesión. “Se prevé que la economía mundial se desacelere este año, para luego repuntar el próximo. El crecimiento seguirá siendo históricamente flojo, debido a que la lucha contra la inflación y la guerra de Rusia en Ucrania lastran la actividad”, advirtió.

De esta manera, Colombiachek y Redcheq califican este trino del senador Wilson Arias como cuestionable porque los reportes de las entidades inmobiliarias de los países mencionados (Estados Unidos, Canadá, España) coinciden con los porcentajes del político colombiano. No obstante, él no es preciso en los tiempos de los porcentajes y mezcla la medición de esos países, que son febrero, marzo y abril. Lo que dificulta la comparación, ya que, incluso en algunos de esos países, se evidencia una leve recuperación.

Asimismo, de acuerdo con los informes de estas instituciones y otras fuentes en Colombia, la caída de la venta de vivienda se debe a un fenómeno mundial, como lo expresó Arias, pero la razón principal es la subida de tasas de interés y el recrudecimiento del crédito por parte de la banca, no la recesión económica expuesta por el senador, debido a que en ninguno de esos países ha habido este fenómeno en 2023, aunque sí hay una desaceleración, que es un concepto distinto. Por lo que Arias exagera en la búsqueda de causas de la caída de venta de viviendas.